Décret tertiaire et rénovation énergétique des bâtiments : impacts sur l’investissement immobilier professionnel

Le décret tertiaire, entré en vigueur le 1e octobre 2019, oblige les bâtiments tertiaires et leurs parties prenantes à mener des actions concrètes pour réduire leurs consommations d’énergie de 40%, 50% et 60% d’ici respectivement 2030, 2040 et 2050 par rapport à une année de référence, pleine d’exploitation, qui ne pourra être antérieure à 2010 ou à un seuil exprimé en fonction de la catégorie du bâtiment.  

Sont concernés par ce dernier, tous les locataires et propriétaires de bâtiments tertiaires à usage public ou privé d’une surface de plancher (SDP) supérieure ou égale à 1 000 m2.  

Si certains propriétaires en quête de certifications, dans le cadre d’une démarche RSE avancée, ont déjà engagé des travaux, ces derniers vont devoir poursuivre leurs efforts.  

Jean-Philippe BUTI - Directeur Conseil Environnemental et Bas Carbone d’ELAN France, Gabriel NEU JANICKI - Avocat Associé au cabinet NEU-JANICKI & Jean-Baptiste ROCHMANN - Directeur associé Arthur Loyd Investissement, décryptent, dans cette interview croisée, les impacts de cette nouvelle norme juridique, à court, moyen et long terme sur l’investissement immobilier tertiaire. 

Jean-Philippe BUTI

ÉLAN FRANCE

Directeur Conseil Environnement & Bas Carbone

Gabriel NEU-JANICKI

CABINET NEU-JANICKI

Avocat Associé

Jean-Baptiste ROCHMANN

ARTHUR LOYD INVESTISSEMENT

Directeur Associé

Comment les détenteurs de patrimoine perçoivent et absorbent le décret tertiaire ?

Jean-Philippe BUTI  

« Les perceptions et réponses au Décret Tertiaire dépendent des propriétaires et de leur maturité vis-à-vis de la performance énergétique de leur patrimoine. Certains se sont déjà fixés des exigences importantes avant le décret et continuent de se structurer fortement sur ce sujet. Pour d’autres, c’est un élément nouveau en raison, notamment, du prix de l’énergie historiquement bas en France.

Le Décret Tertiaire, couvre un grand nombre d’activités et d’actifs. Il concerne ainsi de nombreux propriétaires. Néanmoins, les acteurs les plus avertis se souvenaient du précédent Décret qui avait été abrogé par le Conseil d’État et n’ont pas été surpris par la parution des textes qui ont, de plus, fait l’objet de concertations importantes.

En termes de performance, le Décret est perçu comme ambitieux pour des actifs nécessitant des travaux de rénovation qui sont loin des seuils de consommation à ne pas dépasser. Notamment pour certains usages et/ou pour lesquels les marges de manœuvre d’économies d’énergie par l’exploitation sont faibles.

En tout état de cause, l’articulation entre les propriétaires et leurs locataires est perçue comme un challenge par l’ensemble des acteurs.

Finalement, le Décret Tertiaire s’inscrit dans la mouvance du durcissement des exigences règlementaires liées aux engagements environnementaux pris par la France et des attentes des Marchés financiers. Beaucoup d’investisseurs prennent d’ailleurs aujourd’hui des engagements allant au-delà du simple Décret et ce, au niveau européen.  

La difficulté réside aujourd’hui, avant tout, dans sa mise en œuvre opérationnelle et la constitution d’équipes dédiées en interne ou via des prestataires, ainsi que dans sa compréhension juridique ».  

Gabriel NEU JANICKI  

« On relève en effet trois grandes complexités juridiques liées au décret tertiaire :  la connaissance des années de références, la connaissance et la transmission des caractéristiques et consommations des éléments d’équipement et enfin, la négociation de la prise en charge des travaux d’amélioration (à ce jour, le bailleur et le locataire sont conscients que la mise en œuvre de ce décret va engendrer des coûts. Mais la question reste de savoir combien (quels travaux, quelles exonérations…) et par qui ?).  

Le décret tertiaire est néanmoins d’ores et déjà anticipé dans la rédaction des nouveaux actes et baux, notamment au regard des nouvelles contraintes imputées au bailleur : transmission des caractéristiques techniques, consommations de ces dernières, répartition des coûts (travaux, rénovation énergétique, mise en conformité…) »

Jean-Baptiste ROCHMANN  

« Bien que le sujet reste encore abstrait, la mise en place du décret est très largement anticipée par les bailleurs, notamment dans leur stratégie d’acquisition. Les nouveaux critères d’investissement intègrent d'une part la qualité environnementale des actifs recherchés mais sont également très regardant sur la profondeur des marchés ciblés. C'est la capacité des marchés à pouvoir subir une hausse des loyers due aux coûts des travaux d’amélioration énergétique nécessaires qui est en jeu.  

Dans le cadre des due diligences d’acquisition, un audit technique beaucoup plus drastique est par ailleurs réalisé afin de tenter de déterminer les CAPEX qui devront être injectés pour mettre le bâtiment en règles.

Le décret tertiaire chamboule ainsi les stratégies d’arbitrage des grands propriétaires qui ne pourront pas mettre aux normes l’intégralité de leur patrimoine dans le calendrier fixé et qui doivent, dès lors, déterminer les bâtiments à privilégier. »  

Quelles sont les premières pistes engagées d’un point de vue technique, et les principales difficultés rencontrées ?  

Jean-Philippe BUTI  

« Pour s’assurer de respecter le décret tertiaire, soit par la méthode des gains (40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050), soit par celle des seuils, la nécessité de situer le bâtiment actuel par rapport aux exigences est primordiale.  

Cela passe notamment par des audits énergétiques et la mise en place de plateformes de suivi des consommations pour connaître les performances de son patrimoine.  

La première difficulté réside dans la reconstitution des historiques de consommation qui permet de définir l’année de référence la plus favorable au respect des futurs objectifs.  

Cette reconstitution est d’autant plus cruciale pour les propriétaires qui avaient réalisé des travaux d’amélioration au cours des années précédentes mais difficiles à valoriser dans le cadre du Décret, faute d’historique de consommation avant travaux. »

Quels impacts cela engendre-t-il sur les futurs baux ?  

Gabriel NEU JANICKI  

« Le décret tertiaire vient bouleverser l’exécution des baux quant à la responsabilité de communiquer les informations énergétiques sur la plateforme OPERAT.  

Le bailleur ET le locataire peuvent alimenter OPERAT. In fine, une obligation de résultat est exigée, mais c’est aux assujettis de se répartir la tâche et cela ne se résume pas à communiquer une simple facture d’électricité.  

C’est une mission beaucoup plus complexe qui nécessite une grande technicité opérationnelle et juridique pour réaliser un reporting sur les consommations annuelles du bâtiment et ses habitudes.

Il est nécessaire de veiller à la bonne communication des informations initiales : caractéristiques du bâtiment, éléments d’équipement… et de clarifier les obligations respectives des parties.  

En ce qui concerne la prise en charge des travaux, des batailles juridiques interviennent le plus souvent sur le remplacement des gros éléments d’équipement. Néanmoins, de nombreux bailleurs vont devoir supporter l’ensemble des améliorations énergétiques, ces coûts n’étant pas inscrits dans les anciens baux.  

Enfin, parmi les obligations imposées par la mise en exécution du décret, des modifications comportementales vont également devoir être intégrées par les occupants pour respecter la mise en conformité des bâtiments comme par exemple, une coupure d’électricité temporaire durant la pause déjeuner, une régulation de la température selon les heures et selon les pièces etc. et cela, avec les contraintes technico-juridiques qui y sont associées. »

Quel va-être selon vous, l’impact à moyen et long terme sur l’investissement immobilier ?

Jean-Baptiste ROCHMANN  

« Au-delà d’études techniques beaucoup plus approfondies pendant les phases de due diligences, nous constatons un déplacement des stratégies d’investissement vers des opérations au profil value add qui engendrent d’ores et déjà de lourds travaux de repositionnement des actifs à court terme et qui permettront de repositionner le bâtiment d’un point de vue énergétique.  

Ces opérations à création de valeur ont dynamisé le marché en 2021 et continuent de tirer les valeurs du bureau parisien vers le haut. Par ailleurs, les bâtiments en VEFA, neufs ou récents sont toujours très recherchés par les investisseurs plus Core.

Nous pouvons dire que le décret tertiaire influence déjà les choix des investisseurs. Pas concrètement au regard d’une décote de valeur mais en donnant davantage d’importance à la profondeur du marché locatif dans lequel le bâtiment est situé.  

On constate ainsi qu’au même titre que la crise du Covid, le décret tertiaire joue un rôle de catalyseur dans l’évolution des bâtiments et des marchés, avec, notamment, des secteurs tertiaires d’ores et déjà profonds, encore plus recherchés et valorisés par les investisseurs. Dans les environnements plus diffus ou loin des transports avec des valeurs locatives qui ne pourront pas subir de revalorisation, le repositionnement des bâtiments, notamment au regard d’un changement d’usage, devrait être accéléré par les différentes échéances fixées par l’État. »  

Jean-Philippe BUTI  

« De mon point de vue, Le décret tertiaire n'influence à lui seul que minoritairement les ventes ou achats d'immeubles. Encore moins pour un bâtiment prisé. Néanmoins, il pousse les acheteurs à réaliser des Due Diligences énergétiques pour maîtriser leur risque en évaluant les CAPEX liés au Décret et pouvant impacter la négociation. Globalement, aujourd’hui, même les clients n’ayant pas de stratégie énergétique spécifique ou ne visant pas de labellisation ISR de leurs fonds réalisent ce type d’études en phase d’acquisition. Elles permettent, en plus, d’alimenter leur reporting RSE et extra financier.  

La véritable question, dans un futur proche, sera de se demander si le bâtiment concerné est un actif vert ? Cela conditionnera, à mon sens, la capacité des investisseurs à se financer et à moyen terme, avec le changement climatique, leur capacité à l’assurer dans de bonnes conditions.  

Le décret tertiaire ne devrait pas permettre de grosses marges de négociations à court terme étant donné que l’obligation de résultat n’est effective qu’à horizon 2030 pour la première échéance. Je pense que la négociation du loyer ou du prix continuera de relever d’une réflexion plus globale, autour d’éléments impactant l’attractivité de l’immeuble : localisation, confort thermique, services…  

Notons cependant que les immeubles qui ne proposent que très peu de services à ce jour seront potentiellement contraints, dans le futur, dans l’amélioration de leur offre servicielle à cause du décret tertiaire. Un immeuble non climatisé aujourd’hui et déjà peu efficace d’un point de vue énergétique rencontrera, par exemple, plus de difficultés à mettre en place de la climatisation tout en respectant les exigences du Décret Tertiaire. »

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect ?  

Gabriel NEU JANICKI  

« La date limite de déclaration du décret est établie au 30 septembre 2022. Les entreprises n'ayant pas déclaré en deçà de la date limite risqueront une mise en demeure du préfet.  

En cas d'absence de réponse, ces dernières seront sanctionnées par une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 € par actif concerné. Des sanctions de "name and shame" (publication au journal officiel) pourront également être prises.  

L'échéance à court terme concerne seulement la déclaration. Les entreprises ont jusqu'à 2030 pour se mettre en conformité, soit assez de temps pour implémenter une stratégie.

Il existe néanmoins des moyens de déroger au décret tertiaire, définis sur des temps de retour sur investissement.  

Par exemple, si pour respecter le décret tertiaire une entreprise doit effectuer des travaux dont le temps de retour sur investissement est supérieur à 15 ans, il sera possible de déroger au décret tertiaire. Il faudra néanmoins justifier que le maximum d'effort a été fait pour respecter ce dernier. »